Portale z ogłoszeniami pokazują ceny, za jakie sprzedający chcieliby sprzedać mieszkanie. To, ile faktycznie zapłacono w podpisanych aktach notarialnych, to zupełnie inna liczba - zwykle niższa, czasem o kilka, a czasem o kilkanaście procent. Rozróżnienie tych dwóch pojęć to jedna z najbardziej praktycznych umiejętności przy kupnie mieszkania.
Czym różnią się oba wskaźniki
Cena ofertowa to kwota widoczna w ogłoszeniu - ustalana przez sprzedającego lub pośrednika, często z zapasem na negocjacje. Cena transakcyjna to kwota faktycznie zapisana w akcie notarialnym, czyli ta, za którą do sprzedaży realnie doszło. Różnica między nimi wynika z tego, że cena ofertowa jest punktem wyjścia do rozmowy, a nie wynikiem transakcji - sprzedający naturalnie zaczyna od kwoty wyższej niż minimum, na które byłby gotów się zgodzić.
Dlaczego różnica bywa spora
Na rozjazd między ceną ofertową a transakcyjną wpływa kilka czynników: czas, przez jaki mieszkanie wisi w ogłoszeniu (im dłużej, tym większa szansa na obniżkę), sezonowość rynku, konkurencja w danej okolicy oraz to, jak pilnie sprzedający potrzebuje gotówki. W okresach spowolnienia na rynku nieruchomości różnica między ceną wywoławczą a transakcyjną zwykle rośnie, bo kupujący mają większą siłę negocjacyjną.
Gdzie sprawdzić ceny transakcyjne
Dane o rzeczywistych cenach transakcyjnych nieruchomości są w Polsce jawne i gromadzone w kilku miejscach:
- Rejestr Cen Nieruchomości (RCiWN) prowadzony przez starostwa powiatowe - zawiera dane z aktów notarialnych, dostępny do wglądu (czasem odpłatnie, w zależności od powiatu) po złożeniu wniosku.
- Raporty AMRON-SARFiN publikowane cyklicznie przez Związek Banków Polskich - pokazują średnie ceny transakcyjne mieszkań w największych miastach na podstawie danych bankowych z kredytów hipotecznych.
- Otwarte dane geoprzestrzenne miast - część dużych miast publikuje zanonimizowane dane o cenach transakcyjnych w swoich geoportalach.
Jak wykorzystać tę wiedzę w negocjacjach
Znajomość poziomu cen transakcyjnych w danej okolicy daje konkretny argument w rozmowie o cenie - zamiast mówić „to za drogo", możesz odnieść ofertę do realnych transakcji z ostatnich miesięcy w tym samym rejonie. To zmienia charakter negocjacji z opartych na przeczuciu na oparte na danych. Warto też pamiętać, że ceny transakcyjne mają pewne opóźnienie względem rynku - dane z aktów notarialnych trafiają do rejestrów z kilkutygodniowym, a czasem kilkumiesięcznym poślizgiem.
Podsumowanie
Cena ofertowa mówi, ile ktoś chciałby dostać. Cena transakcyjna mówi, ile ktoś faktycznie zapłacił. Przy kupnie mieszkania warto traktować pierwszą jako punkt wyjścia, a drugą jako punkt odniesienia. Raport o lokalizacji łączący dane transakcyjne z innymi wskaźnikami okolicy pozwala szybko ocenić, czy dana oferta jest realistycznie wyceniona, zanim usiądziesz do negocjacji.